Главное меню

Оставить заявку

Заполните, пожалуйста, форму и наш специалист
свяжется с Вами с понедельника по пятницу, с 9-00 до 18-00
 
 
Поля отмеченные * - ОБЯЗАТЕЛЬНЫ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ
 

Благодарим за обращение в нашу компанию!
 

Заказ оценки объекта недвижимости

Для корректной оценки объекта недвижимости заполните, пожалуйста, контактную форму
Поля отмеченные * - ОБЯЗАТЕЛЬНЫ ДЛЯ ЗАПОЛНЕНИЯ

Благодарим за обращение в нашу компанию!
 

   

Виды договоров при покупке новостройки

Основной формой продажи жилья на первичном рынке является заключение договора долевого участия в строительстве (ДДУ).  Но нередко новостройки реализуются и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Квартиры, купленные по второй схеме, обычно стоят дешевле, зато первый путь более безопасен для дольщиков. Хотя оба варианта вполне законны.

ДДУ: доверяй, но проверяй

Приобретение квартиры в строящемся доме требует от покупателя особой внимательности и предварительной подготовки. Прежде чем подписывать договор долевого участия (ДДУ), следует  тщательно его изучить, а также собрать подробную информацию о застройщике. Убедиться в том, что дом возводится на законных основаниях, поможет выписка из Единого госреестра: там указаны все данные о земельном участке, на котором идет строительство, и сведения об уже заключенных сделках.

Стандартный ДДУ включает обязательные и дополнительные пункты. Первые наиболее важны с юридической точки зрения, и их отсутствие может стать поводом для признания договора  недействительным. Дополнительные условия уточняют некоторые детали сделки и прописываются в добровольном порядке.

ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО УКАЗЫВАЕТСЯ В ДДУ?

  • Описание объекта покупки (почтовый адрес с указанием номера квартиры, количество этажей в доме, расположение квартиры на этаже, предполагаемая площадь жилья, высота потолков и наличие необходимых коммуникаций).
  • Срок ввода объекта в эксплуатацию. Конкретная дата сдачи жилья непременно должна быть одинаковой для всех дольщиков. Тогда, в случае несоблюдения указанных сроков, застройщик будет платить неустойку всем покупателям квартир в доме. По закону, она составляет 1/50 от действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки. А если сдача затянулась на 2 месяца и более, участник долевого строительства имеет право расторгнуть сделку в одностороннем порядке и требовать возврата уплаченной суммы с учетом процентов за ее использование. Причем, вернуть деньги застройщик обязан в течение 20 рабочих дней. 
  • Стоимость жилья. Помимо цены квартиры, в ДДУ необходимо прописать порядок осуществления выплат (в рассрочку или единовременно) и дату внесения последнего взноса. В документе можно также прописать возможность изменения стоимости квартиры – после сдачи объекта или в иных случаях.
  • Гарантийные обязательства. В этом пункте указываются гарантийные сроки обслуживания жилья уже после его ввода в эксплуатацию. Так, конструкцию строительная компания обязана обслуживать не менее пяти лет, а внутридомовые коммуникации – не менее трех.

Имейте в виду!

  • Заключать договор долевого участия можно только с конкретным юридическим лицом!
  • Любые соглашения подписываются только официально, исходя из действующего законодательства. Никакие предварительные инвестиционные сделки не допускаются!
  • Если договор, подписанный обеими сторонами сделки, не был зарегистрирован в едином реестре, он не имеет 100%-ной юридической силы. 
  • Передача денег по ДДУ должна производиться только по завершении всех юридических процедур. Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик по закону не имеет права требовать оплаты.   

ЖСК: законно, но рискованно

Очень часто квартиры в новых домах реализуются через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права дольщиков. В чем же особенность покупки жилья по договору ЖСК?

  1. Такая сделка не предусматривает прямой связи дольщиков с застройщиком – формально существуют только отношения покупателя с кооперативом. ЖСК и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными между собой инвестиционным контрактом. В нем прописываются обязанности застройщика перед ЖСК. Да и сам покупатель является не дольщиком, а пайщиком.
  2. Чтобы получить деньги от ЖСК, застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права на земельный участок, публиковать проектную декларацию.  То есть проверить надежность застройщика в этом случае гораздо сложнее.
  3. Договор может быть составлен так, что перепродать пай будет нельзя. И, кстати, из-за этого условия многие банки неохотно дают ипотеку на такие объекты.
  4. Сделка по схеме ЖСК (в отличие от ДДУ) не проходит обязательную государственную регистрацию, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж.
  5. Нет гарантий, что объект будет сдан в конкретный срок, даже если в договоре с ЖСК он четко определен. Ведь кооператив – не застройщик и не несет ответственности за его действия. Причем, пайщик даже не вправе требовать выплаты неустойки за срыв сроков сдачи дома или компенсации морального вреда.

Несмотря на вышеперечисленные особенности (они же – недостатки) данной схемы, приобретение жилья через ЖСК может быть экономически выгодно покупателю. Как правило, квадратный метр в таких новостройках стоит на 12-15% дешевле, чем при покупке по ДДУ. Почему?

  • Во-первых, паевые взносы, которые уплачиваются за возможность покупки квартиры через ЖСК, не облагаются налогом. А при продаже квартир по ДДУ застройщик вынужден закладывать в себестоимость строительства еще 18% НДС.
  • Во-вторых, кооператив вправе привлекать средства пайщиков на самых ранних стадиях строительства. Это также дает возможность серьезно уменьшить стоимость инвестирования.

Но!

Первоначальная более низкая цена по схеме ЖСК может вырасти во время возведения дома. Если для завершения работ не хватает средств, пайщики несут коллективную ответственность по долгам кооператива. То есть каждому члену ЖСК придется вносить дополнительные платежи на достройку объекта.

РЕЗЮМЕ

При покупке новостройки по ДДУ права дольщика защищены надежнее, чем при вступлении в ЖСК. Однако ни та, ни другая схема не дает полных гарантий того, что жилье будет сдано в срок. Поэтому важно принимать во внимание не только способ продажи квартир, но и репутацию застройщика, его опыт работы на рынке и историю реализованных ранее проектов.

Получить профессиональную консультацию по ипотеке можно по тел. 35-67-67 или в офисах агентства недвижимости «Прогресс». Приходите, мы ждем вас!

Задать вопрос специалисту прямо сейчас

 

Читайте также:

Новостройка или "вторичка": Что выбрать?

Основные виды новостроек

Классификация жилья: "Эконом" , "Комфорт", "Бизнес" и "Элит"

Выбираем новостройку: с отделкой или без?

Ипотека при покупке новостройки

Как застройщик может обмануть дольщика: основные схемы

Покупка квартир в новостойке

Понравилось?! Поделись с друзьями